1. Истоки сезонности.
Проведенное в 2005 году территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю статобследование показало, что самодеятельные туристы (туристы, приехавшие на территорию Краснодарского края без помощи турагентов и туроператоров (термины и определения взяты из ФЗ №132 "Об основах туристской деятельности")) в большинстве своем предпочитают исключительно летние месяцы (90% из них отдыхают в июне, июле и августе (17%, 33% и 39% соответственно). В целом такая ситуация характерна для всего турпотока (включая туристов, пользующихся услугами туристских агентов) особенно в отношении таких туристских дестинаций, как Анапа, Геленджик, Туапсе.
В Сочи ситуация могла бы быть иной. Главным образом за счет возможности осуществлять зимние виды отдыха (в основном это спортивный туризм: скалолазание, альпинизм в районе оз. Кардывач, Аибгинского хребта, других гор Водораздельного Хребта, спелиотуризм, парапланеризм и др. - и горнолыжный туризм в районе Красной Поляны). Однако объем зимнего турпотока несравнимо меньше летнего.
Как нам кажется, в отношении частного сектора Сочи (а на него приходится 60% всех туристов, посещающих Сочи (см. таб. 1 и таб. 2)) ситуация должна соответствовать данным рис.1.
Полагаем, что сезонность в Сочи, по крайней мере, в отношении туристов, размещаемых в частном секторе, соответствует сезонности в таких городах, как, например, Анапа. Если взглянуть на взаимосвязь между долей домохозяйств, оказывающих услуги размещения туристам, и соотношением количества туристов, поселенных в индивидуальные средства размещения, ко всему турпотоку, то можно выявить устойчивую корреляционную зависимость (см. таб 3 и таб. 1, 2). Действительно: по Сочи доля домохозяйств, сдающих жилье, = 30%, а доля туристов, размещенных в этом жилье = 1570/(1030 1570)=60%; в Туапсе и Туапсинском районе - 35% и 65%; по Анапе соответственно 45% и 70%; в Геленджике - 44% и 75%. При этом факторным показателем является доля туристов, размещаемых в индивидуальных средствах размещения. Отсюда вывод: частный сектор поглощает избыточный на момент пиковой загрузки турпоток.
Ранее считалось, что туристы целенаправленно выбирают проживание в частном секторе еще на этапе планирования отпуска, поскольку предпочитают именно такой вид отдыха. В пользу этого утверждения говорило то обстоятельство, что даже в августе в некоторых гостиницах загрузка гостиничного фонда около 80% (а не 100%). На самом же деле это закономерное следствие повышения стоимости проживания в высокий сезон (когда хотельеры делают выбор: лучше меньше постояльцев, но за большую цену). Понятно, что немногие отдыхающие могут позволить себе такое дорогое размещение (особенно, если учесть, что цена увеличивается, а качество остается прежним). Урезанный по платежеспособности спроса сегмент потребителей просто вынужден "прятаться" в индивидуальных средствах размещения.
Учитывая вышесказанное, а также коэффициент загрузки номерного фонда (0,44 для Сочи (см. таб. 4)), можно заключить, что зимой практически весь турпоток Сочи направляется в коллективные средства размещения, а летом, когда гостиницы максимально загружены (а это конец июня, июль и август), он распределяется по частному сектору. Значит примерно 1,6 млн. туристов посещают Сочи в соответствии с рис. 1.
Большинство из оставшихся 1 млн. туристов также посещают курорт летом. Счет зимних туристов пока исчисляется десятками тысяч, но не сотнями тысяч.
2. Проблемы сезонности - проблемы инвестиционной привлекательности.
Выявленная острая проблема сезонности, которая существует на данный момент в Сочи, отражается на сроках окупаемости отелей и ценах на
рынке курортной недвижимости Сочи. В среднем срок окупаемости равняется 6-8 годам для котеджных баз отдыха и небольших отелей вместимостью до 200 мест. Для более крупных отелей, и отелей 4, 5 звезд срок окупаемости доходит до 10-12 лет и более. Надо сказать, что в развитых странах считается вполне приемлемым срок окупаемости для объектов туриндустрии в 20 лет. Тем более что срок окупаемости всего лишь один из множества показателей инвестиционного анализа бизнеспроекта (показатели внутренней нормы доходности и чистой приведенной стоимости проекта строительства отелей на Черноморском побережье, особенно в Сочи, выгодно отличаются по сравнению с любой другой отраслью хозяйства).
Вообще проблема сезонного посещения курортов не так уж специфична для Краснодарского края. В Израиле, Австрии, например, средний коэффициент загрузки номерного фонда около 0,40 (сравните с таб. 4). А в таких благополучных в туристском отношении странах, как Франция и Испания, он не превышает 0,55. В Турции - 0,45. (данные предоставлены Федеральной службой Государственной статистики за 2001 г.).
3. Туристско-рекреационный потенциал.
Отвечая на вопрос возможен ли круглогодичный туризм в Сочи, надо сказать, что туристско-рекреационный потенциал Черноморского побережья недооценен. С позиции психофизиологической комфортности для туристов период с мая по октябрь включительно - идеальные рекреационные условия. Купальный сезон начинается 15 (а в Анапе 10) мая, заканчивается в середине октября.
Большинство туристов ассоциируют свой отдых исключительно с пляжно-купальным видом отдыха. При этом богатейшие природные ресурсы Северного Кавказа практически не используются (а их потребление не связано с купальным сезоном и возможно, по крайней мере, на протяжении большей части года).
Речь идет о таких видах туризма и тристских ресурсах, как каньенинг, каякинг, альпинизм, скалолазание, спелиотуризм, все виды экологического туризма (туры истории природы, приключенческий туризм, посещение особо охраняемых природных территорий)
Количество потрясающих воображение панорамных видов в горах Кавказа просто огромно. Многие жители России не знают, как красива природа в предгорьях Большего Кавказа и сколько возможностей для различных видов отдыха в Сочинском национальном парке в глубине материка на расстоянии 20-40 км от моря;
- множество реликтовых и эндемичных растений и животных должны были бы только увеличить привлекательность Краснодарского края (речь идет не о Дендрарии, а о встречающихся в природе можжевеловых рощах, зарослях самшита, ливанского кедра, пицундской сосны, растениях Гинкго и Индийском лотосе, кавказком тетереве, кубанском уларе и т.д.);
- огромное количество бальнеологических ресурсов, которые используются на 20% (только в районе Сочи 4 источника минеральных вод: мамайское, хостинское, мацестинское, …; иловые грязи Мзымты; возможность лечения на основе привозного сырья из лиманов и грязевых вулканов Тамани).
Множество в Сочи культурно-исторических памятников: начиная с Воронцовских пещер (некоторые исследователи считают, что в этих пещерах сохранились следы самой древней стоянки человека), большого количества дольменов (каменных сооружений неизвестного назначения - ровесников пирамид), храма в Лоо, православных монастырей, памятников и памятных мест ВОВ и заканчивая скромным списком используемыми в данный момент в туристских целях парком с множеством аттракционов Ривьера, Зимним Театром, Морским вокзалом и набережной.
Уникален с позиции туристского потенциала колорит, которым наполнен край, где в разное время жили сарматы, хазары, казаки, черкесы, греки, кавказские народы, были основаны Тьмутараканское княжество, греческие, а в средние века венецианские и генуэзские колонии. Все народы и культуры оставили свой след.
Большинство отдыхающих не знают о многих из перечисленных потенциальных туристских ресурсах. Сложившийся стереотип летнего отпуска в купе с низкой активностью властей, инвесторов в отношении развития альтернативных туристских ресурсов просто делает невозможным сглаживание эффекта сезонности.
Но это уже проблема позиционирования отдыха в Краснодарском крае вообще, а не проблема конкретного отеля. Существующие тенденции свидетельствуют о наметившемся улучшении положения в будущем: власти все чаще обращают внимание на необходимость расширения туристского ассортимента.
4. Конфликт интересов туроператоров и турагентов.
В попытке минимизировать сезонный характер заполнения номерного фонда большинство отелей пытаются снижать стоимость за проживание в низкий сезон и межсезонье (некоторые на 25%, некоторые в 2 раза). Как правило, отели ничего не могут предложить туристам для стимулирования поездок зимой, кроме возможности проведения конгресстуризма (выставок, симпозиумов, семинаров - всего того, что политикой многих компаний можно сочетать с отдыхом). Однако возможность проведения конгрессов предъявляет особые требования к отелю: собственные конференц-залы, доступные объекты спортивного отдыха (например, гольфклуб, теннисный корт), банкетные залы, специальная служба досуга, особые требования к материально-технической базе (возможность одновременного обслуживания большого количества гостей разными службами гостиницы).
За границей проблема привлечения туристов в несезон решается отелями различными способами:
1) снижение цены и предоставление скидок, ориентированных на привлечение людей третьего возраста ("сеньоров") и студентов и молодежи.
В России данные целевые аудитории, к сожалению, не обладают достаточным даже с учетом скидок платежеспособным спросом.
2) налаживание особых взаимоотношений с туроператорами и турагентами (когда риск продажи номеров переносится с хотельера на туроператора (или хотя бы перераспределяется поровну)).
Подавляющее большинство существующих видов взаимоотношения туроператоров с отелями Черноморского побережья представлены следующим:
- контракт на условиях стандартной комиссии, либо на условиях приоритетного бронирования (когда комиссия стандартная, но при одновременной заявке отель дает предпочтение именно данной турфирме),
- контракт на условиях повышенной или прогрессивной комиссии (когда ставка комиссионного вознаграждения данного агента чуть выше, чем у других - но риск незаполняемости все так же лежит на отеле),
- контракт на условиях безотзывного бронирования (часто применяется операторами точно уверенными в том, что тур будет продан, например, в праздничные или выходные дни - риск частично переходит на турфирму).
Понятно, что скидки отели на таких условиях не могут сделать большими. А турфирмы, не разделяя в полной мере риск продаж, не заинтересованы в реализации путевок именно в отели Черноморского побережья.
Бизнес отелей и операторов в развитых в туристском отношении странах более сращен. Широко применяются договоры аренды гостиницы (оператор полностью выкупает все номера отеля на год с предоплатой), договора на условиях комитмента (когда выкупается только часть номеров определенной категории или с определенными характеристиками с полной или частичной предоплатой), договора на условиях элотмента (то же, что и комитмент, но оплата непосредственно перед заездом каждой группы - менее выгоден для хотельера, но с учетом долговременного (более одного года) характера взаимоотношений с оператором, последний будет стараться не подвести контрагента, иначе рискует потерять право на элотмент в следующем году).
Понятно, что любой туристский продукт будет эффективнее позиционирован непосредственно на рынке потенциальных потребителей, когда оба (и отель, и туроператор) кровно заинтересованы в продаже именно номеров из конкретного отеля. Кровно - значит оба несут риски незаполняемости. Пока российский туристский рынок в этом отношении не развит.
Более подробная информация на сайте:
Агентство недвижимости Сочи и Краснодара
Предлагаем:
Недвижимость Сочи, недвижимость Краснодара, новостройки, квартиры, дома и коттеджи, земельные участки и коммерческую недвижимость!
